상세정보

상가 중개를 하려고 하는 공인 중개사들을 위한 상가중개 기본서. 상가투자자로서 투자 후 임대 가능성 여부를 스스로 판단하거나 임대 시 발생하는 법적 문제나 세금에 대하여 알고 싶은 투자자들에게도 유익한 책이다. 또한 창업을 위하여 상가를 임대하려고 할 때 관련법규에 의한 업종별 창업 가능성여부나 임대 시 발생하는 문제 등을 알고 싶은 창업자에게도 좋은 가이드북이 될 것이다.

◇ 머리말

부동산 관리부터 시작해서 상가분양, 상가경매, 상가컨설팅과 상담 그리고 상가교육을 통하여 ‘상가’라는 부동산과 인연을 맺게 된 지가 어느덧 17년이 되어가고 있습니다.
상가라는 부동산과 함께 한 짧지 않은 세월동안, 상가 중개에 대한 부분이 막연하고 체계적이지 못하다는 생각이 항상 머리 한 구석에서 떨쳐버릴 수가 없었습니다. 특히 친분 있는 공인중개사님들이 상가 중개 시 발생하는 개별 문제에 대한 질문을 해 올 때는 저 스스로의 한계를 더 느끼곤 하였습니다.
처음에는 저 자신의 능력 계발을 위하여 시작한 상가중개에 대한 체계화 작업이었습니다. 그러나 그 시작과 더불어 창업을 생각하고 있거나, 상가투자를 하려고 하거나 특히 상가 중개를 하려고 하는 주변 공인 중개사님들에게 도움이 되었으면 하는 생각에서 2011년 3월부터 상가 중개 실무에 대한 책을 쓰기로 결심했습니다. 그리고 약 1년간 자료를 수집하고 경험을 정리하여, 2012년 3월‘혼자서도 고수되는 상가중개실무’라는 제목으로 책을 출간하였습니다.
그 후 1년이 지나자 책은 품절이 되었고, 현업에 계신 중개사님들의 책 구매에 대한 문의가 들어와 3쇄를 찍으려고 해도, 그 동안 법 개정도 많았고, 처음 출간하는 책이다 보니 내용도 많이 빈약한 것 같아 이번에 전면적으로 수정하고 보완하여 조금이나마 더 알찬 내용의 책으로 만들어 출간해야겠다는 생각에 이렇게 전면적으로 개정하여 새롭게 출간합니다.
그래도 역시 부족한 것이 사실입니다. 특히 상가 중개에 대한 자료의 부족과 글로써 표현하는 어려움 때문에, 상가중개실무에 대하여 완벽한 책이라고 말할 수는 없습니다. 하지만 조금이나마 중개사님들이 현업에서 상가 중개를 하는데 있어 일조를 해야 한다는 마음으로 감히 졸저를 세상에 내 놓습니다.

이 책은 이런 분들에게 특별히 권하고 싶습니다.
첫째, 부동산 중개를 하고 있는 공인중개사 중에서 주거용부동산 외에 상가중개로 중개업무를 확장하려고 하는 중개사, 상가 중개를 하고 싶은데 관련 법규나 실무를 전혀 알지 못하여 상가 중개를 하지 못하고 있는 중개사, 현재 상가 중개를 하고 있으나 체계적으로 상가중개 실무를 정리하고 싶은 중개사분들에게 기본서로 꼭 권해드립니다.
둘째, 상가투자자로서 투자 후 임대 가능성 여부를 스스로 판단하거나 임대 시 발생하는 법적 문제나 세금에 대하여 알고 싶은 투자자들에게도 유익할 것입니다.
셋째, 창업을 위하여 상가를 임대하려고 할 때 관련법규에 의한 업종별 창업 가능성여부나 임대 시 발생하는 문제 등을 알고 싶은 창업자에게도 좋은 가이드북이 될 것입니다.

물론 본서를 읽고 숙지한다고 해서 상가중개나 상가투자에 대한 모든 부분을 알 수는 없겠지만, 상가중개를 위한 기본서라고 생각하고 읽고 숙지한 상태에서 실제 중개시 발생하는 개별적인 사안에 적용시킨다면, 상당한 도움이 될 것이라고 감히 말씀드릴 수 있습니다.
끝으로 비록 졸고이지만 본서를 쓰는 동안 가사를 돌보는 것은 물론 생계를 꾸려가며 옆에서 묵묵히 내조를 해준 아내 최미현에게 진심으로 고마움을 표시하고 싶습니다. 또한 딸 민형이와 아들 우일이에게도 바쁘다는 핑계로 대화도 많이 못했지만 자기 할 일을 잘하고 있어서 정말 고맙다는 말을 전하고 싶습니다. 더불어 본서를 쓰는 동안 음으로 양으로 격려해준‘다음카페 부동산에미친사람들의모임’ 이형진 대표, 홍성일 팀장을 필두로 하는 ‘O2SC’회원 여러분에게도 깊은 감사의 말을 전합니다.

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목차
제1편 상가중개 총론 
 제1장 상가 전문 중개 실무 입문 
  Ⅰ. 상가중개실무를 배워야 하는 이유 = 28 
  Ⅱ. 상가중개 특성 = 32 
 제2장 상가중개 기본 Flow 
  Ⅰ. 신축 상가 Flow = 36 
  Ⅱ. 경매나 공매 상가 낙찰시 Flow = 40 
 제3장 상가 물건 개발 
  Ⅰ. 상가중개 물건 개발 분류 = 44 
  Ⅱ. 상가중개 물건 개발 방법 = 49 
 제4장 권리금 = 54 
  Ⅰ. 권리금이란 = 54 
  Ⅱ. 부동산권리양수도 계약과 임대차 계약 = 58 
  Ⅲ. 권리양수도 계약 용역수수료 = 62 
  Ⅳ. 상가 권리금 계약 주의점 = 65 
 제5장 영업자 지위승계 
  Ⅰ. 영업승계 가능 업종 = 72 
  Ⅱ. 경매나 공매로 낙찰 후 영업승계 = 82 
 제6장 행정처분과 승계 
  Ⅰ. 행정처분 승계 = 88 
  Ⅱ. 행정처분과 관련된 법률 = 92 
제2편 상가중개 각론 
 제1장 건축법과 상가중개 
  제1절 용도변경과 업종분류 = 110 
  제2절 위반건축물과 이행강제금 = 197 
  제3절 상가중개와 계단 = 207 
 제2장 하수도법과 상가중개 
  제1절 하수도법 = 218 
  제2절 정화조 용량 산정 = 226 
  제3절 하수도 원인자 부담금 = 241 
 제3장 주차장법과 상가중개 
  Ⅰ. 주차장법 개요 = 248 
  Ⅱ. 부설주차장의 설치대상 시설물 종류 및 설치기준 = 250
  Ⅲ. 시설면적과 주차장 대수 산정 기준 = 257 
 제4장 소방법과 다중이용업소의 상가중개 
  제1절 소방시설의 설치 유지 및 안전관리에 관한 법률 = 264 
  제2절 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 = 271 
 제5장 학교보건법(정화구역)과 상가중개 
  Ⅰ. 학교보건법 = 288 
  Ⅱ. 학교환경위생 정화구역 = 290 
  Ⅲ. 정화구역 해당 여부 확인과 경계선 = 295 
 제6장 학원설립 운영 및 과외교습에 관한 법률과 상가중개 
  Ⅰ. 학원설립법 개요 = 300 
  Ⅱ. 유해업소 입점 제한 = 308 
  Ⅲ. 교습소 = 312 
 제7장 상가와 관련된 세금 
  제1절 부가가치세 = 316 
  제2절 중과세 = 351 
  제3절 개별소비세 = 356 
 제8장 상가임대차와 상가중개실무 
  제1절 상가건물임대차보호법 = 364 
  제2절 지역별 한도 보증금(환산보증금) = 371 
  제3절 대항력과 (최)우선변제권 = 375 
  제4절 계약갱신요구권 = 383 
  제5절 묵시적 갱신 = 392 
  제6절 차임증감청구권 = 397 
  제7절 임차인의 차임 연체 = 403 
  제8절 전대차와 임차권 양도 = 408 
  제9절 임차인의 원상회복의무 = 414 
  제10절 계약해지와 보증금반환 = 419 
  제11절 업종 제한 약정과 경업 금지 의무 = 428 
 제9장 담배사업법과 상가중개 
  Ⅰ. 목적 = 440 
  Ⅱ. 담배소매인 지정 및 공고 = 440 
  Ⅲ. 소매인의 지정절차 = 443 
  Ⅳ. 소매인의 지정 기준 = 445 
  Ⅴ. 거리와 면적 측정 방법 = 449
서울특별시 강남구 담배소매인 지정기준 등에 관한 규칙 = 452
옥외공고물 등 관리법 = 455
참고문헌 = 459 
부록／상가전문중개사 이해도 점검 = 460