목차
제1편 성업공사와 자산유동화
제1장 성업공사의 개요
Ⅰ. 설립경위 = 53
Ⅱ. 설립목적 = 53
Ⅲ. 설립근거 법률 = 53
1. 법률 및 동법 시행령의 체계 = 53
2. 개정법률안 = 54
Ⅳ. 법적 성격 및 관리 감독
1. 법적 성격 = 58
2. 관리감독 = 58
Ⅴ. 연혁 = 58
Ⅵ. 주요업무
1. 부실채권정리기금의 관리 및 운용업무 = 59
2. 금융기관 부실채권 인수 및 정리업무 = 59
(1) 부실채권의 의의 = 59
(2) 인수란 = 60
3. 담보부 부실채권 정리업무 = 60
4. 유입부동산 처분 업무 = 60
(1) 매각 대상 = 60
(2) 입찰제도 = 60
(3) 고객상담실 설치·운영 = 61
(4) 부동산정보센타 설치·운영 = 61
① 설치 목적 = 61
② 업무 범위 = 61
③ 신고된 부동산 = 62
5. 무담보부 부실채권 정리업무 = 62
(1) 무담보채권의 의의 = 62
(2) 채무감면 제도 실시 = 62
6. 특별채권 정리업무 = 62
(1) 특별채권의 의의 = 62
(2) 매입채권의 관리 = 63
(3) 채권의 회수 = 63
7. 부동산 금융업무 = 63
(1) 업무개요 = 63
(2) 자산담보부증권(ABS)발행 = 64
(3) 잔여이익 분배조건(RRS)자산매각 = 64
(4) BULK SALE = 64
(5) 지분참여(Equity Partnership) = 64
8. 구조개선 기업 소유자산의 관리 및 매각 업무 = 65
9. 부실징후기업 자구계획 자산 인수 및 정리업무 = 65
(1) 부실징후 기업의 자구계획 지원 = 65
(2) 인수절차 = 65
(3) 인수대상 = 66
(4) 인수재원 = 66
10. 부실징후기업에 대한 경영진단 및 경영자문 = 66
(1) 업무개요 = 66
(2) 경영진단 = 66
(3) 경영자문 = 66
11. 계열기업 정리를 위한 인수 및 합병의 알선 업무 = 67
12. 매입부동산의 가공 및 개발 = 67
(1) 부동산 개발, 가공 및 가동 목적 = 67
(2) 부동산 개발, 가공 및 가동의 개념 = 67
① 개발 = 67
② 가공 = 67
③ 가동 = 67
(3) 부가가치 제고방법 = 68
① 소극적 방법 = 68
② 적극적 방법 = 68
(4) 개발, 가공 및 가동대상 부동산의 종류 = 68
(5) 인접부동산 매입 = 68
(6) 개발, 가공 및 가동대상 선정방법 = 68
① 개발 = 68
② 가공 = 68
③ 가동 = 69
13. 부동산 이용 및 개발에 관한 컨설팅 = 69
14. 부동산 담보신탁 업무 = 69
(1) 신탁의 의의 = 69
(2) 담보신탁제도 = 69
15. 금융기관 부실자산 위탁정리 업무 = 70
(1) 연체대출금 위탁 정리 = 70
(2) 무담보채권 위탁 정리 = 70
(3) 비업무용자산 위탁처리 업무 = 70
16. 무담보, 특수채권 위탁 정리 업무 = 70
17. 금융기관소유 비업무용자산 매각업무 = 70
(1) 기업소유 비업무용 부동산 등 매각 = 71
(2) 위임대상 = 71
① 금융기관 소유 비업무용 자산 = 71
② 기업소유 비업무용 부동산 등 = 71
18. 국세 및 지방세 등 체납 압류재산의 공매업무 = 71
(1) 업무 개요 = 71
(2) 업무대상 객체 = 71
(3) 공매대행의 성격 = 72
(4) 압류재산의 공매 = 72
① 공매공고 = 72
② 매각예정가격 결정기준 = 72
③ 공매집행 = 72
④ 공매대금 납부기한 = 73
19. 국유잡종재산의 관리 처분 = 73
(1) 업무수행 내용 = 73
(2) 업무수행 방법 = 73
20. 국가 귀속 청산법인의 청산 = 73
(1) 청산법인의 의의 = 73
(2) 업무수행 내용 = 73
(3) 업무수행 방법 = 73
Ⅶ. 조직 및 인원(99.2.28 기준) = 74
1. 본사조직 = 74
2. 본·지사 점포망 = 75
제2장 정부의 금융구조조정 정책
Ⅰ. 정부의 금융구조조정 방침 = 79
1. 추진방향 = 79
2. 재정지원 = 79
(1) 재정지원 원칙 = 79
(2) 재정지원 규모 = 79
Ⅱ. 부실채권정리 방향의 조정 = 80
제3장 금융구조조정과 성업공사(KAMCO)의 역할
Ⅰ. 금융구조조정 소요 재원 조달계획과 집행 = 83
Ⅱ. 성업공사(KAMCO)의 부실채권 정리 = 85
Ⅲ. 구조조정 과정에서의 성업공사(KAMCO)의 역할 = 86
Ⅳ. 부실채권 처리의 외국의 사례 = 88
(1) 미국의 정리신탁공사(RTC) = 88
(2) 스웨덴의 Securum = 90
제4장 부실채권의 매입
Ⅰ. 매입방법 = 95
(1) 정산조건부 일괄매입(초기 매입시 적용) = 95
(2) 확정매입률에 의한 매입 = 95
Ⅱ. 매입대상 채권 = 95
Ⅲ. 매입 가격의 결정 = 95
1. 정산조건부 일괄매입 = 95
(1) 개산지급률 = 96
① 일반채권 = 96
② 특별채권 = 96
(2) 개별정산 기준 = 97
① 담보부채권 = 97
② 무담보채권(회수의문채권+추정손실채권) = 97
③ 특별채권(화의, 법정관리기업) = 97
2. 확정매입률에 의한 매입 = 98
(1) 5개 정리은행(동화, 동남, 대동, 충청, 경기은행) = 98
(2) 98년9월 이후 적용대상 은행 = 98
Ⅳ. 기금조성 및 집행현황(98년 12월말 현재) = 99
Ⅴ. 매입실적('99. 1. 31) = 99
Ⅵ. 매입효과 = 100
1. 효과 = 100
2. 실물경제 회복의 기반 조성 = 100
(1) 기업구조조정의 가속화 = 100
(2) 경제안정화 정책 추진 기반 마련 = 100
(3) 우리 경제의 대외 신인도 제고 = 100
제5장 자산유동화와 매입부실채권의 처분
제1절 자산유동화와 자산유동화에 관한 법률
Ⅰ. 서설 = 103
Ⅱ. 자산유동화에 관한 법률 = 104
1. 자산유동화법의 입법배경 = 104
2. 자산유동화법의 목적 = 104
3. 자산유동화의 용어정의 = 105
(1) 자산보유자(동법 제2조 제2호) = 105
(2) 유동화자산(동법 제2조 제3호) = 105
(3) 유동화증권(동법 제2조 제4호) = 106
(4) 유동화 전문회사(동법 제2조 제5호) = 106
4. 자산유동화 계획의 등록 = 106
5. 자산양도의 등록(동법 제6조) = 106
(1) 자산보유자가 등록해야 하는 경우 = 106
(2) 유동화 전문회사등이 등록해야 하는 경우 = 107
6. 자산유동화법상의 특례조항 = 107
(1) 자산양도등의 등록에 따른 특례 = 107
① 자산양도의 대항요건에 관한 특례(동법 제7조) = 107
② 저당권 등의 취득에 관한 특례 = 108
(2) 자산관리자의 파산에 관한 특례 = 108
(3) 시설대여계약의 양도에 관한 특례 = 108
(4) 신탁업법의 적용특례 = 109
(5) 기타의 특례 = 109
7. 자산유동화업무처리에 관한 규정 = 110
(1) 부동산등기특별조치법 제3조 및 제4조 = 111
(2) 도시교통정비촉진법 제21조 = 112
(3) 주택건설촉진법 제16조 = 112
(4) 국토이용관리법 제21조의 3 및 제21조의 7 = 112
(5) 외국인토지법 제4조 제1항 및 제5조 = 114
Ⅲ. 주택저당채권 유동화 회사법 = 115
1. 주택저당채권 유동화제도 = 115
2. 주택저당채권 유동화 회사법 = 115
(1) 제정목적 = 115
(2) 주요내용 = 115
Ⅳ. 자산유동화 실무사례
사례1. 자산유동화 전업외국법인
1. 회사의 일반사항 = 117
2. 자산유동화회사의 구성 = 118
3. 유동화회사간의 관계 = 118
4. 임원등의 현황 = 119
5. 업무의 위탁에 관한 사항 = 119
6. 회계처리의 방법 = 120
(1) 회사가 적용할 회계처리기준 = 120
(2) 유동화자산에 대한 회계처리기준 = 120
① 유동화자산의 취득원가 = 120
② 유동화자산의 평가 및 대차대조표의 표시 = 120
③ 수익의 실현 = 121
④ 비용의 인식 = 121
(3) 기타 중요한 사항에 대한 회계처리지침 = 122
① 유동화 증권에 관한 회계처리 = 122
② 회계 처리 시기 = 122
(4) 기타 사항에 대한 회계처리방침 = 122
7. 유동화자산의 종류 = 123
8. 유동자산의 평가내용 = 123
9. 유동화자산의 양도등의 방식 및 세부계획 = 123
(1) 양도 등의 개요 = 123
① 양도 시기 = 123
② 양도 유형 = 123
③ 양도 방법 = 123
④ 양도 절차 = 124
(2) 양도등의 계약상 특수한 내용 = 124
① 양도등의 취소요건 = 124
② 위험의 부담 및 하자담보책임 = 124
③ 양도등의 계약상 특수한 내용 = 125
(3) 양도등에 따른 법률상 효력 = 125
① 채권양도 대항요건의 특례 = 125
② 저당권이전 및 소유권이전 특례 = 125
③ 취득세, 등록세 면제 = 125
④ 특별부가세 감면 = 126
⑤ 특정 법률규정의 적용 배제 = 126
10. 자산유동화계획의 세부구조 = 126
(1) 자산유동화의 목적 = 126
(2) 자산유동화 기간 = 127
(3) 전반적인 내용 = 127
(4) 자산유동화의 기대효과 = 128
① 유동성 확보 및 부실채권의 원할한 처리 = 128
② 외자유치에 기여 = 128
③ 부동산시장 활성화 기반의 구축 = 128
④ 수익의 극대화 실현 = 128
⑤ 구조조정 과정 지원 = 128
⑥ 새로운 부실채권 처리방법의 확보 = 128
11. 유동화증권의 발행 및 상환계획 = 129
(1) 유동화증권의 발행개요 = 129
① 채권유동화회사 발행 유동화증권 = 129
② 부동산유동화회사 발행 유동화증권 = 129
③ 지주유동화회사 발행 유동화증권 = 129
(2) 유동화증권의 세부 발행계획 = 130
① 채권유동화회사 = 130
② 부동산유동화회사 = 131
③ 지주유동화회사 = 131
(3) 유동화증권의 투자회수계획 및 방법 = 131
① 채권유동화회사 = 131
② 부동산유동화회사 = 131
③ 지주유동화회사 = 132
12. 자산관리자 및 자산의 관리방법 등 = 132
(1) 자산의 관리운용 및 처분계약 = 132
① 계약의 내용 = 132
② 계약기간 = 134
③ 계약의 취소(철회) 사유 = 134
④ 자산의 관리·운용·처분방법 및 절차 = 135
(2) 대금회수의 방법 및 관리절차 = 137
13. 자금의 차입 및 운용계획 = 138
(1) 자금의 차입계획 = 138
(2) 자금의 운용계획 = 138
사례2. 퍼스트 유동화전문유한회사
1. 유동화전문회사의 개황 = 138
2. 업무수탁인의 개황 = 139
3. 회계처리의 방법 = 139
4. 자산보유자 = 140
5. 유동화자산에 관한 사항 = 140
6. 유동화자산의 양도 방식 = 140
7. 자산유동화 계획 = 141
(1) 자산유동화계획의 세부구조 = 141
① 자산유동화의 목적 = 141
② 자산유동화 기간 = 141
③ 전반적인 내용 = 141
(2) 유동화증권의 발행 및 상환계획 등 = 143
① 유동화증권의 발행개요 = 143
② 유동화사채의 세부 발행계획 = 145
③ 유동화사채의 상환계획 및 방법 = 145
8. 자산관리자 = 146
9. 자금의 차입 및 운용계획 = 146
사례3. 하나로 유동화전문유한회사
1. 하나로 유동화 전문회사의 개황 = 147
2. 자산유동화 계획 = 147
(1) 자산유동화계획의 세부구조 = 147
① 자산유동화의 목적 = 147
② 자산유동화 기간 = 147
③ 전반적인 내용 = 147
(2) 유동화증권의 발행 및 상환계획 = 149
① 유동화증권의 발행개요 = 149
② 유동화증권의 세부 발행계획 = 150
③ 유동화사채의 상환계획 및 방법 = 150
3. 자산관리자 = 151
사례4. 오리온 유동화전문유한회사
1. 오리온 유동화전문회사의 개황 = 152
2. 자산유동화 계획 = 152
(1) 자산유동화계획의 세부구조 = 152
① 자산유동화의 목적 = 152
② 자산유동화 기간 = 152
③ 전반적인 내용 = 152
(2) 유동화증권의 세부 발행계획 = 153
① 선순위자산유동화사채 = 153
② 후순위자산유동화사채 = 153
③ 양도의 금지 = 154
(3) 유동화증권의 상환계획 및 방법 = 154
① 선순위채권 원리금 상환일정 = 154
② 후순위채권 원리금 상환일정 = 155
③ 기타 = 155
3. 자산관리자 = 156
사례5. 신탁회사(한미은행)
1. 자산유동화 계획 = 156
(1) 자산유동화계획의 세부구조 = 156
① 자산유동화의 목적 = 156
② 자산유동화 기간 = 156
③ 전반적인 내용 = 156
(2) 유동화증권의 발행 = 157
① 유동화증권의 발행총액 = 157
② 유동화증권의 종류 및 금액 = 157
③ 유동화증권기재사항 = 158
④ 유동화증권의 세부 발행계획 = 158
2. 유동화증권의 상환 = 158
(1) 유동화증권의 상환계획 및 방법 = 158
(2) 유동화증권 상환방법 = 159
Ⅴ. ABS 증권 발행 실무(모의사례)
1. ABS 발행을 위한 단계별 주요 업무 및 흐름 = 160
2. 유동화 증권 발행 모의사례 = 161
(1) ABC(가칭)회사의 유동화 증권 발행 사례 - 공모의 경우 = 161
① 유동화 대상자산(Asset Portfolio) = 161
② 유동화 자산의 적정성 평가 = 161
③ ABS 발행조건의 확정 = 161
(2) 가나다(가칭)회사의 유동화 증권발행 사례 - 사모의 경우 = 163
① 유동화 대상자산(Asset Portfolio) = 163
② 유동화 자산의 적정성 평가 = 163
③ ABS 발행조건의 확정 = 163
3. ABS 발행시 유의사항 = 164
(1) 관련 주요 계약서 = 164
(2) Documentation = 164
① Offer Letter 또는 Engagement Letter 검토 = 164
② Offering Circular = 164
(3) 리스크 정의 및 헤지 = 165
(4) 사후관리의 중요성 = 165
① 자금의 인출 = 165
제2절 산업발전법에 의한 기업구조조정 전문회사
Ⅰ. 서설
Ⅱ. 기업구조조정 전문회사
1. 기업구조조정 전문회사의 의의 = 167
2. 법적근거 = 167
(1) 기업구조조정 전문회사의 법적근거 = 167
(2) 기업구조조정조합의 법적근거 = 168
3. 기업구조조정 전문회사의 업무 = 168
Ⅲ. 기업구조조정 전문회사와 VULTURE FUND
1. 벌처펀드의 개념 = 169
2. 벌처펀드의 경제적 효과 = 169
(1) 긍정적 효과 = 169
(2) 부정적 효과 = 169
3. 벌처펀드의 투자방법 = 170
(1) 경영권 획득 방법 = 170
(2) Bondmail 방법 = 170
(3) 시세차익 획득 방법 = 170
(4) 포트폴리오의 분산투자방법 = 171
4. 벌처펀드 도입에 따른 정책적 고려사항 = 171
Ⅳ. 기업구조조정 지원센터
Ⅴ. 산업발전법 시행령, 시행규칙 또는 세법에 반영되어야 할 사항
제3절 세제 지원
Ⅰ. 자산유동화 전문회사에 대한 세제지원
1. 특별부가세 감면 = 174
2. 취득세 및 등록세의 면제 = 174
3. 농어촌특별세의 비과세 = 174
Ⅱ. 기업구조조정 전문회사에 대한 세제지원
1. 주식양도차익 및 배당소득에 대한 과세 = 174
(1) 주식양도차익 및 배당소득의 비과세 = 174
(2) 투자손실준비금의 설정 = 175
2. 기업구조조정 전문회사에 출자한 출자자에 대한 세제 지원 = 175
(1) 양도소득세 비과세 = 175
(2) 배당소득의 분리과세 = 175
제4절 매입부실채권의 처분
Ⅰ. 부실채권의 분류
1. 부실채권의 분류 = 176
2. 매각가능채권('98. 12. 31 현재) = 176
Ⅱ. 부실채권의 정리
1. 매각 원칙 = 177
(1) 매각기본 방향 = 177
(2) 매각 방법 = 177
① 매각의 종류 = 177
② 매각방법의 결정 = 178
2. 정리현황(99년 1월말 현재) = 179
(1) 1차 ABS 매각 = 179
① 대상채권 = 179
② 경과 일정 = 179
③ 입찰내용 = 180
④ 입찰에 대한 시장반응 = 180
⑤ Goldman Sachs사의 매각 조건 = 180
⑥ 매각구조 = 181
⑦ 매각가격에 대한 검토(현가 할인 방식) = 181
(2) 2차 ABS 매각 = 182
① 대상 채권 및 자산 = 182
② 입찰경과 = 182
③ 입찰내용 = 183
④ 입찰에 대한 시장반응 = 183
⑤ 매각 조건 = 183
⑥ 매각 구조 = 184
⑦ 매각에 따른 손익 분석 = 184
(3) 3차 ABS 매각 예정 = 185
(4) 공매(수의계약 포함) = 185
① 대상자산 = 185
② 매각촉진을 위한 공매제도의 변경 및 도입 = 185
③ 매각 현황 및 평가 = 185
Ⅲ. 부실채권 매각방식
1. 채권형태 매각 = 187
(1) 증권화 방식(ABS) = 187
(2) 단순매각(Outright sale) = 187
(3) 지분참여방식(Equity Partnership) = 188
2. 부동산 형태 매각 = 189
(1) 법원 경매 = 189
(2) 성업공사(KAMCO) 공매 = 189
(3) 성업공사(KAMCO)의 공매제도 = 190
① 공매의 개념 = 190
② 매물의 정의 = 190
③ 공매 관련 용어 = 192
④ 인수자산·비업무용재산·압류재산 공매 차이점 = 193
⑤ 법원경매와 성업공사 소유재산 공매의 차이점 = 194
⑥ 성업공사 소유부동산 구입시 장점 = 194
⑦ 공매 응찰시 준비물 = 196
⑧ 공매 부동산을 구입하는 방법 = 196
⑨ 공매 부동산 구입시 유의할 점 = 197
3. 부실채권의 관리 후 매각 = 198
제6장 성업공사 보유상품에 대한 투자가이드
Ⅰ. 공매관련 용어
1. 공매 = 201
2. 최저매매예정가격 = 201
3. 대금납부기한 = 201
4. 대금납부방법 = 201
5. 용도 = 202
6. 종별 = 202
7. 공매회수 = 202
8. 명도책임 = 202
9. 공매물건의 신문공고 = 202
10. 농지취득자격증명제도 = 203
11. 취득세 및 등록세 납부 = 203
(1) 취득세 = 203
(2) 등록세 = 203
Ⅱ. 매물의 정의
1. 인수자산 = 204
2. 비업무용 부동산 = 205
3. 압류재산 = 205
4. 국유재산 = 205
Ⅲ. 부동산 매입방법
1. 성업공사소유 인수자산 및 금융기관소유 비업무용 재산의 구입 = 207
2. 국세·지방세 체납압류재산을 구입하는 방법 = 208
3. 성업공사에서 부동산을 구입시 주의해야 할 점 = 208
Ⅳ. 부동산 구입시 유의점
1. 유입자산 및 비업무용 재산 구입시 유의할 점 = 208
2. 압류재산 구입시 유의할 점 = 209
3. 기타 주의사항 = 209
Ⅴ. 공매응찰시 준비물
Ⅵ. 공매입찰서 양식
1. 인수자산 = 211
2. 비업무용 = 216
3. 압류재산 = 221
4. 국유재산 = 226
Ⅶ. 수의계약서 양식
1. 인수자산 = 231
2. 비업무용 재산 = 232
3. 국유재산 = 233
제7장 성업공사 협력업체 소개
성업공사 협력업체 명단 = 233
제2편 법원경매절차
제1장 부동산 강제 경매
제1절 총설
1. 의의 = 255
2. 매각방법(경매와 입찰) = 257
3. 집행기관 = 257
(1) 의의 = 257
(2) 집행법원 = 258
① 관할법원 = 258
② 관할권이 없는 법원 = 258
③ 부동산이 수개의 지방법원 관할구역에 있는 때 = 258
(3) 집행관 = 259
① 의의 = 259
② 직무관할 = 259
4. 강제경매의 대상 = 260
(1) 의의 = 260
(2) 요건 = 260
① 채무자의 책임재산일 것 = 260
② 양도성이 있을 것 = 260
(3) 목적물의 범위 = 260
① 토지 = 260
② 토지의 정착물 = 261
③ 부동산의 공유지분 = 264
④ 미등기부동산 = 264
⑤ 소유권보존등기된 입목 = 265
⑥ 공장재단, 광업재단 = 265
⑦ 광업권, 어업권 = 266
⑧ 지상권 = 268
⑨ 선박, 자동차, 중기, 항공기 = 268
제2절 강제경매의 신청 절차
1. 강제경매의 신청 = 269
(1) 개설 = 269
(2) 요건 = 269
(3) 신청방식 = 269
(4) 신청서에 기재할 사항 = 269
① 채권자, 채무자의 표시(제601조제1호) = 269
② 표시의 방법 및 정도 = 270
③ 법원의 표시(제601조제1호) = 271
④ 부동산의 표시(제601조제2호) = 271
⑤ 경매원인된 일정한 채권(제601조제3호) = 273
⑥ 집행할 수 있는 일정한 채무명의(제601조제3호) = 276
⑦ 대리인의 표시 = 276
⑧ 허가의 형식 = 278
(5) 첨부서류(제602조) = 278
(6) 인지의 첩부 = 281
(7) 기타의 서류 = 281
(8) 경매비용의 예납 = 282
2. 가주소신고 = 282
제3절 경매개시결정
1. 서설 = 283
2. 심리 = 283
3. 강제집행 개시의 요건 = 283
(1) 의의 = 283
(2) 적극적 요건 = 284
① 집행당사자의 표시 = 284
② 채무명의의 송달 = 284
③ 집행문 및 증명서의 송달 = 285
④ 이행일시의 도래 = 285
⑤ 담보제공증명서의 제출과 그 등본의 송달 = 286
⑥ 반대의무의 이행과 상환이행판결 = 286
(3) 소극적 요건 = 288
① 개설 = 288
② 대상판결과 집행불능조서 = 288
4. 강제경매개시결정(압류)의 효력 = 288
① 효력 = 288
② 채무자의 처분행위의 효과 = 288
③ 압류의 효력발생시기 = 289
④ 압류의 효력발생 후 경매부동산의 소유권을 취득한 제3자의 지위 = 289
⑤ 압류의 효력 소멸 = 289
5. 경매신청(경매개시결정)등기의 촉탁과 기입등기 = 289
(1) 개설 = 289
(2) 등기의 목적 = 289
(3) 등기의 촉탁시기 = 290
6. 부동산 침해방지를 위한 조치 = 290
(1) 개설 = 290
(2) 신청 및 불복 = 290
7. 부동산멸실등에 의한 경매절차의 취소 = 291
(1) 개설 = 291
(2) 취소사유의 존재 = 291
(3) 불복방법 = 291
(4) 경매신청기입등기의 말소 = 291
8. 강제경매개시결정의 송달 = 292
(1) 채무자에 대한 송달 = 292
(2) 채권자에 대한 송달 = 295
(3) 공유자에 대한 통지 = 296
제4절 경매절차의 이해관계인
1. 의의 = 296
2. 이해관계인의 범위 = 296
(1) 이해관계인이라 할 수 있는 자 = 296
(2) 이해관계인이라 할 수 없는 자 = 298
3. 이해관계인의 권리행사 = 301
4. 경매개시결정에 대한 이의 = 302
(1) 개설 = 302
(2) 이의사유 = 302
(3) 신청방법 = 303
(4) 이의신청권자 = 303
(5) 집행정지 = 304
(6) 정지된 경매절차의 속행 = 305
제5절 환가절차
1. 의의 = 305
2. 환가(경매)의 준비 = 305
(1) 현황조사 = 305
(2) 공과주관 공무소에 대한 최고 = 306
(3) 채권신고의 최고 = 306
(4) 최저경매가격의 결정 = 306
① 의의 = 306
② 최저경매가격제도의 취지 = 307
③ 경매부동산의 평가 = 307
3. 잉여의 가망이 없을 경우의 경매취소와 매수신청 = 309
(1) 서설 = 309
(2) 매수신청 = 310
(3) 보증의 제공 = 310
(4) 취소 및 불복 = 311
① 기간의 위반 = 311
② 본조항 위반 = 311
4. 경매·입찰물건명세서(제617조의 2) = 312
(1) 개설 = 312
(2) 경매·입찰물건명세서 제도의 취지 = 312
(3) 경매·입찰물건명세서의 기재가 가지는 의미 = 313
(4) 경매·입찰물건명세서의 작성 = 313
① 작성시기 = 313
② 기재사항 = 313
③ 경매·입찰물건명세서의 정정 = 314
(5) 경매·입찰물건명세서의 비치 및 열람 = 314
① 비치방법 = 314
② 비치기간 = 315
③ 열람 = 315
④ 기록열람의 제한 = 315
⑤ 경매·입찰물건명세서 작성의 하자와 그 효과 = 315
⑥ 경매물건명세서의 공신적 효력 인정 여부 = 316
5. 경매(입찰)기일과 경락(낙찰)기일의 지정(제617조) = 316
(1) 총설 = 316
(2) 경매(입찰)기일(제619조) = 317
① 의의 = 317
② 제619조제1항의 규정취지 = 317
③ 경매기일의 지정시기 = 317
④ 최초경매기일 = 317
⑤ 경매장소 = 318
(3) 경락(낙찰)기일(제620조) = 318
① 의의 = 318
② 경락기일의 지정 = 318
③ 경락기일의 공고취지 = 318
(4) 경매(입찰)기일 및 경락(낙찰)기일의 변경 = 319
(5) 경매(입찰)기일 및 경락(낙찰)기일의 공고 = 320
① 경매기일의 공고내용(제618조) = 320
② 경매기일의 공고방법(제621조) = 324
(6) 경매(입찰)기일 및 경락(낙찰)기일변경의 통지 = 324
① 경매기일의 통지 = 324
② 민사소송법 제617조 제2항 및 제3항의 규정 취지 = 325
③ 송달방법의 적부 = 326
④ 경매기일 통지 없이 경매절차를 속행한 경우의 효과 = 327
⑤ 경락기일변경의 통지 = 328
6. 특별매각조건 = 329
(1) 의의 = 329
(2) 요건 = 329
(3) 매각조건 변경신청 = 329
① 신청 = 329
② 신청시기 및 관할 = 330
(4) 재판 및 불복 = 330
7. 분할경매와 일괄경매 = 331
(1) 의의 = 331
(2) 일괄 또는 분할경매신청 = 331
(3) 불복 = 333
제6절 경매의 실시(매수신청)
1. 총설 = 333
2. 매수신청인의 자격 및 요건 = 334
(1) 능력 및 매수신청인 = 334
(2) 대리인에 의할 경우 = 335
(3) 공동으로 매수신청하는 경우 = 335
(4) 공유자의 우선매수 = 335
3. 매수신청절차 = 336
(1) 개설 = 336
(2) 입찰 = 337
① 입찰의 방식 = 337
② 보증의 제공 = 344
(3) 입찰기일의 변경 = 345
4. 매수신청의 효력 = 345
(1) 개설 = 345
(2) 차순위매수신고인의 매수신청 = 345
(3) 보증금의 반환 = 346
(4) 최고가매수신고인의 가주소 신고 = 346
(5) 농지경매의 경우 = 346
(6) 경매의 종결 = 348
5. 입찰절차의 정지·취소 = 349
(1) 개설 = 349
(2) 입찰의 실시후 채무자가 변제증서나 변제공탁서를 제출한 경우 = 350
(3) 집행정지, 취소서류의 제출 종기 = 350
(4) 회사정리절차와 입찰의 정지 = 350
6. 매수신청 또는 경락후 부동산이 훼손된 경우 = 351
(1) 개설 = 351
(2) 신청 및 불복 = 352
제7절 경락절차
1. 총설 = 352
2. 이해관계인의 진술 = 353
(1) 서설 = 353
(2) 경락을 허가하라는 진술 = 353
(3) 경락을 허가하지 말라는 진술 = 353
(4) 이의의 제한 = 359
(5) 이의재판에 대한 불복 = 360
(6) 제633조와 제642조제2항과의 관계 = 360
3. 경락의 재판 = 361
(1) 개설 = 361
(2) 경락의 불허가 결정 = 361
4. 경락의 허가결정 = 364
(1) 개설 = 364
(2) 효력발생 = 364
(3) 준재심 = 366
5. 경락허부에 대한 즉시항고 = 367
(1) 개설 = 367
(2) 항고사유 = 368
(3) 항고제기절차 = 369
(4) 효력 = 373
6. 재항고 = 374
제8절 집행의 경합
Ⅰ. 공동경매 = 375
Ⅱ. 공매절차와의 경합 = 375
Ⅲ. 이중경매 = 376
1. 의의 = 376
2. 이중경매개시의 요건 = 376
3. 이중경매신청절차 = 377
(1) 신청방식 = 377
(2) 경합신청비용의 예납 = 378
4. 효력 = 378
(1) 개설 = 378
(2) 선행사건의 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 경우 = 379
(3) 이중경매신청의 취하 = 379
(4) 채권의 인낙 = 380
5. 불복 = 380
Ⅳ. 배당요구
1. 서설 = 381
2. 배당요구할 수 있는 채권자 = 381
3. 우선변제청구권의 범위 = 382
(1) 의의 = 382
(2) 절차비용 = 382
(3) 임차보증금 = 382
(4) 전세권 = 386
(5) 담보가등기가 경료된 부동산 = 387
(6) 저당권 = 389
(7) 임금채권등 = 389
(8) 제3취득자의 비용 = 390
(9) 국세, 지방세, 지방자치단체의 사용료 등 = 390
4. 배당요구신청절차 = 392
(1) 배당요구방식 = 392
(2) 배당요구시기 = 392
(3) 배당요구를 할 수 있는 채권의 요건 = 392
(4) 첨부서류 = 393
5. 배당요구의 효력 및 불복 = 393
(1) 효력 = 393
(2) 불복 = 393
6. 배당요구채권의 확정절차 = 394
(1) 의의 = 394
(2) 채무자의 인낙여부 = 394
(3) 채권확정의 소 = 394
제9절 경락부동산관리·대금납부·인도명령
Ⅰ. 경락부동산관리명령
1. 서설 = 395
2. 신청절차 = 395
3. 재판 및 관리 = 396
4. 부동산인도를 거부할 경우(준인도명령) = 396
(1) 개설 = 396
(2) 신청절차 및 불복 = 397
5. 관리의 종료 = 397
Ⅱ. 경락대금의 납부
1. 서설 = 397
2. 대금납부기일의 지정 = 398
(1) 개설 = 398
(2) 집행정지와 2중경매개시결정에 의한 대금납부 = 399
(3) 재경매명령후의 대금납부 = 399
3. 납부방법 및 납부할 액 = 400
(1) 납부방법 = 400
(2) 납부하여야 할 액 = 400
4. 특별한 지급방법 = 400
(1) 채무의 인수 = 400
(2) 배당액과의 상계 = 401
5. 대금납부의 효력 = 401
(1) 개설 = 401
(2) 대금납부의무불이행 = 401
(3) 매수신청보증금의 반환 = 402
Ⅲ. 경락부동산인도명령
1. 서설 = 402
2. 신청절차 = 402
(1) 신청방법 = 402
(2) 당사자 = 403
(3) 관할법원 = 404
(4) 첨부서류 = 404
3. 인도명령에 대한 불복 및 집행 = 404
(1) 인도명령에 대한 불복 = 404
(2) 인도명령의 집행 = 405
제10절 배당절차
Ⅰ. 총설
1. 서설 = 406
(1) 의의 = 406
(2) 배당절차규정의 준용 = 406
(3) 배당기일의 지정 = 406
2. 계산서의 제출 = 407
(1) 개설 = 407
(2) 계산서의 기재사항 = 407
(3) 계산서 제출시기 = 408
(4) 청구금액의 확장 = 408
3. 배당표의 작성 = 409
(1) 개설 = 409
(2) 배당할 금액 = 410
4. 매각대금의 배당순위 = 411
(1) 개설 = 411
(2) 압류재산에 조세채권의 확정일 전에 설정된 담보채권이 있는 경우 = 412
① 소액보증금 = 412
② 임금채권중 일정금액 = 413
Ⅱ. 배당기일
1. 서설 = 418
2. 배당표에 대한 이의의 진술 = 419
(1) 개설 = 419
(2) 이의사유 = 419
(3) 진술방법 = 420
(4) 이의의 효과 = 420
3. 배당이의의 소 = 421
(1) 의의 = 421
(2) 요건 = 422
① 개설 = 422
② 이의사유 = 422
③ 당사자 = 422
(3) 소의 제기절차 = 423
① 소제기방식 = 423
② 관할 = 424
③ 소가의 산정 = 424
(4) 판결의 효력 = 424
(5) 배당이의의 소 제기의 증명 = 424
4. 배당이의의 소 완료후의 배당요구 = 425
(1) 개설 = 425
(2) 배당에서 배제된 경우와 누락된 경우 = 425
5. 우선권등을 주장하는 소 = 426
(1) 개설 = 426
(2) 당사자적격 = 426
(3) 소제기절차 = 427
① 소제기방식 = 427
② 청구원인 = 427
③ 관할 = 427
Ⅲ. 배당의 실시
1. 서설 = 427
2. 배당실시절차 = 427
(1) 개설 = 427
(2) 공탁되는 경우 = 428
(3) 배당액의 지급 = 430
① 배당액이 배당법원에 보관되어 있는 경우 = 430
② 배당액이 공탁되어 있는 경우 = 431
3. 배당과 변제효과 = 432
4. 집행력있는 정본환부 또는 채권증서부기 = 432
제2장 담보권실행등을 위한 경매(임의경매)
제1절 총설
1. 의의 = 449
2. 구조 = 449
3. 강제경매에 관한 규정의 준용과 차이점 = 450
(1) 준용규정 = 450
(2) 강제경매와의 차이점 = 450
제2절 요건
1. 당사자 = 451
(1) 신청권자 = 451
(2) 상대방 = 452
(3) 승계인 및 대리인 = 452
2. 담보권실행의 대상 = 452
(1) 의의 = 452
(2) 저당권의 피담보채권 = 453
① 개설 = 453
② 피담보채권의 이행지체 = 454
③ 저당권의 피담보채권의 범위 = 454
④ 공유지분 = 457
⑤ 공동저당 = 457
⑥ 등기부상의 1개의 부동산 = 458
⑦ 부합물 및 종물 = 459
⑧ 공장저당권 = 460
⑨ 공장재단저당권, 광업재단저당권 = 461
(3) 근저당권 = 462
① 의의 = 462
② 근저당권의 피담보채권 = 462
(4) 전세권 = 463
(5) 가등기담보권 = 464
3. 경매법원 = 464
제3절 경매의 신청절차
1. 신청의 방식 = 465
2. 신청서의 기재사항 = 465
(1) 채권자·채권자대리인의 성명, 주소(규칙 제204조 1호) = 465
(2) 채무자, 소유자(규칙 제204조 1호) = 466
(3) 담보권과 피담보채권의 표시(규칙 제204조 2호) = 467
(4) 담보권의 실행의 대상이 될 재산의 표시(규칙 제204조 3호) = 468
3. 첨부서류 = 469
(1) 담보권의 존재를 증명하는 서류 = 469
(2) 담보권의 승계를 증명하는 서류 = 469
(3) 피담보채권의 존재를 증명하는 서류 = 470
(4) 채무자·저당권설정자의 소유를 증명하는 서류 = 470
(5) 금융기관이 경매신청하는 경우의 첨부서류 = 470
(6) 기타서류 = 471
제4절 경매절차의 개시
(1) 개시의 요건 = 471
(2) 개시결정 = 471
(3) 등기의 촉탁 = 471
제5절 경매개시결정에 대한 이의
1. 서설 = 472
2. 이의사유 = 472
(1) 실체상의 하자 = 472
(2) 절차상의 하자 = 473
(3) 이의사유가 분명치 아니한 경우 = 474
3. 이의신청절차 = 474
(1) 신청 및 관할 = 474
(2) 신청시기 = 474
(3) 즉시항고 = 475
4. 효력 = 475
제6절 경매절차의 정지, 취소
1. 개설 = 476
2. 정지 및 취소서류 = 476
3. 정지·취소서류의 제출 및 효력 = 478
제7절 배당절차
1. 서설 = 479
2. 우선변제받을 수 있는 채권 = 479
(1) 제3취득자가 지출한 필요비와 유익비 = 479
(2) 저당권의 피담보채권 = 479
(3) 전세금등 = 480
(4) 채권자와 대위변제자 = 480
(5) 공장저당의 배당관계 = 480
(6) 가압류(또는 압류)와 저당권의 우열 = 481
3. 매각대금의 배당순위 = 481
(1) 각 채권자의 배당순위 = 481
(2) 가압류 또는 압류후에 설정된 담보물권의 배당 순위 = 482
① 가압류 또는 압류의 효력 = 482
② 구체적인 예 = 483
(3) 공동저당에 있어서의 배당 = 486
① 총설 = 486
② 동시배당의 경우 = 487
(4) 공장저당(협의)에 있어서의 배당 = 495
제3편 경매절차에서의 주택임대차분쟁사례 해설
제1절 총설
1. 주택임대차보호법의 목적 = 513
2. 주택임대차보호법의 성격 = 514
3. 주택임대차보호법의 주요내용 = 514
제2절 주택임대차분쟁 Q&A
Ⅰ. 주택임대차보호법의 적용범위 = 517
주거용과 비주거용으로 겸용되고 있는 건물을 임차한 경우 = 517
임차주택이 미등기건물인 경우 = 521
Ⅱ. 주택임차인의 대항력
1. 대항력의 요건(주택의 인도 및 주민등록) = 522
대항력의 의미 = 522
주택의 인도와 주민등록 의미 = 524
주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기(＝경락기일) = 525
주민등록을 일시 다른 곳으로 옮겼다가 재전입한 경우 = 527
동거가족만 전입신고를 한 경우 = 528
전입신고시 착오로 지번을 잘못 기재한 경우 = 529
연립주택의 동·호수를 기재하지 아니하고 지번만을 기재한 경우 = 530
다가구용 단독주택의 동·호수 표시를 잘못 기재한 경우 = 530
임차인이 그의 아들을 통하여 점유하는 경우 = 531
2. 대항력의 범위와 그 내용 = 532
(1) 임차주택의 양도와 대항력 = 532
임차주택이 양도된 후 임차인이 주민등록을 옮긴 경우 = 532
임차주택이 경락된 경우 그 경락인의 보증금반환책임 = 533
양도담보권자가 임대인의 지위를 승계하는지 여부 = 534
(2) 주택임차권의 양도와 대항력 = 535
주택임차권의 양도와 전차인의 대항력 취득시기 = 535
주택임차권의 양도와 전차인의 대항력 승계 여부 = 536
(3) 가압류, 가처분, 가등기 등과 대항력 = 538
소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기가 된 주택을 임차하여 대항요건을 갖춘 경우 = 538
처분금지가처분이 된 주택을 임차하여 대항요건을 갖춘 경우 = 539
담보가등기가 된 주택을 임차하여 대항요건을 갖춘 경우 = 540
(4) 임대인의 자격과 대항력 = 541
임대차계약 후 계약해제로 임대인이 소유권을 상실한 경우 = 541
주택매매계약의 해제를 해제조건부로 임대권한을 부여받은 매수인으로부터 주택을 임차한 경우 = 542
대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인의 배당요구권 행사와 대항력 상실 여부 = 543
임차대기간 만료 전에 주택이 경매되는 경우, 임차인의 계약해지와 우선변제청구권 = 545
(5) 대지의 경락과 대항력 = 546
대지만의 경락인이 임차주택의 양수인에 해당하는지 여부 = 546
(6) 선순위 저당권 등과 대항력 = 547
저당권과 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 임차권의 효력 = 547
낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 소멸한 경우, 후순위 임차권의 대항력의 소멸 여부 = 548
Ⅲ. 확정일자임차인의 우선변제권
전입신고 및 확정일자일과 저당설정등기일이 같은 날짜인 경우 = 549
확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 경우 = 551
상환이행판결에 의하여 경매신청을 하는 경우 = 552
Ⅳ. 임차권등기명령제도
임차권등기명령절차 = 554
임차권등기명령신청의 관할법원 = 556
임차권등기명령의 효과 = 557
임차권등기명령의 신청방식 = 558
임차권등기명령신청절차 비용 = 560
임차권등기명령신청서류의 작성방법 = 561
Ⅴ. 소액임차인의 보호
1. 소액임차인의 우선변제권 = 563
소액임차인에 관한 규정의 개정 경과와 우선변제권 = 563
확정일자부 소액임차인 = 565
소액전차인의 우선변제권 = 566
2. 소액임차인의 최우선변제권 행사 = 567
배당요구의 방법 = 567
소액임차보증금의 배당순위(다른 우선채권과의 관계) = 570
배당요구를 하지 않은 소액임차인의 부당이득금반환청구 = 572
대지의 경락대금에서 소액임차인의 우선변제청구의 가부 = 573
소액임차인의 배당요구철회와 경락인의 보증금반환채무인수 = 574
