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향후 10년 대한민국 부동산 시장의 미래를 내다보다. 본 보고서에서는 주택매매가격과 거래량 현황을 분석하여 현재 부동산 시장을 진단하고, 부동산 수급 현황을 통해 향후 부동산 시장이 어떻게 전개될 것인지 살펴보았다.

국내 부동산 시장의 미래는 어디로 갈것인가?
부동산 시장의 대안은 어디에 있는가?
향후 10년 대한민국 부동산 시장의 미래를 내다보다!

최근 부동산 시장은 가계부채 관리방안 시행, 공급증가에 따른 부담감으로 매수심리가 둔화된 반면 한국은행 기준금리 인하, 강남권 재건축의 영향으로 수도권은 상승세가 지속되고 있고, 지방은 조선업등 산업경기 침체와 신규 주택 공급 누적등의 영향으로 하락폭이 확대되는 양극화된 모습을 보여주고 있다.

현재 부동산 시장 경기는 정점을 지나 후퇴기에 들어선 것으로 보인다. 수도권 부동산 시장의 경우 여전히 호황기가 지속되고 있으나 지방 부동산 시장의 경우 이미 수축기에 진입한 것으로 판단된다. 가계의 수요에 비해 최근 지나치게 많은 공급이 이루어 진 것으로 미루어 볼 때, 국내 부동산 시장 경기는 향후 수축국면이 진행될 것으로 보인다. 수축 국면이 얼마나 지속될지, 또 어느 정도로 발생할지는 향후 부동산 관련 정책 방향, 경기 흐름 등에 의해 결정될 것이다.

현재 시점에서 부동산 경기가 어떠한지 분석하고, 그리고 앞으로 가격이 어떻게 형성될지 정확히 예측하는 것은 정부 정책을 마련하고 거시 경제를 안정시키는 데 필수불가결한 것이다. 본 보고서에서는 주택매매가격과 거래량 현황을 분석하여 현재 부동산 시장을 진단하고, 부동산 수급 현황을 통해 향후 부동산 시장이 어떻게 전개될 것인지 살펴보았다.

우리나라 부동산 시장은 수요 대비 공급이 많은 편으로, 이로 인한 경착륙 우려가 큰 편이다. 따라서 경기를 활성화시켜 시장을 안정시켜야 하며, 가계부채 문제에 대한 철저한 대비책이 필요하다. 또한 신중한 부동산 투자 계획 수립이 필요하며, 앞으로 10년간 대한민국 부동산 시장을 우리보다 앞서 지나간 일본등 외국 사례를 통해 점검해보고자 하며 동남아시아등 투자처의 다변화를 모색하고자 하는 모티브를 가지고 이 보고서를 시작하였다.

정보제공 :

I. 서론	1 
II. 우리나라 부동산 시장의 동향	5 
1. 개요	5 
2. 한국 부동산 시장의 현황	8 
1) 주택가격	8 
2) 주택거래	11 
3) 주택공급	14 
3. 서울의 부동산 시장	22 
4. 일본과 비교한 우리나라 부동산 시장의 흐름	26 
1) 개요	26 
2) 일본의 부동산 버블	35 
3) 인구구조 변화에 따른 부동산 가격의 변동	38 
5. 통일과 한국 부동산시장	41 
1) 독일의 사례에 비추어 본 통일한국 부동산 시장	41 
2) 통일 후 남북한 부동산 시장의 전망	49 
3) 통일 후 토지 소유권 문제	53 
4) 통일 한국 부동산 정책 방향	54 
6. 2017년 변경되는 부동산 제도	55 
1) 비사업용토지의 장기보유 특별공제 취득일로 변경	55 
2) 2000만 원 이하 임대소득 과세 2년 유예(한시적 연장)	56 
3) 아파트 리모델링 동의율 80% → 75%로 완화 58 
4) 소득세 최고 세율구간 (5억원 초과 40%) 신설	59 
5) 잔금대출규제 도입	60 
6) LTV, DTI 규제완화 종료	62 
7) 재건축 초과이익 환수제 유예 종료	64 
8) 청약 가점제 자율화 시행	64 
9) 내진설계 의무대상 2층 건물로 확대	66 
10) 제로에너지 건축물 인증제 시행	65 
11) 부동산 전자계약 시스템 전국 확대	66 
7. 변화하는 기술	67 
1) 부동산 중개 어플리케이션	67 
2) 빅 데이터	71 
8. 한국 부동산 시장의 전망	80 

III. 해외 부동산 시장	84 
1. 개요	84 
1) 산업/물류 부동산 2017년 아시아 투자 전망	88 
2) 주거용 부동산 2017년 아시아 투자 전망	92 
3) 오피스 부동산 2017년 아시아 투자 전망	96 
4) 리테일 부동산 2017년 아시아 투자 전망	99 
5) 호텔 부동산 2017년 아시아 투자 전망	102 
2. 동북아 부동산 시장	105 
1) 일본	105 
2) 중국	119 
3. 동남아 부동산 시장	135 
1) 베트남	135 
2) 싱가포르	145 
3) 태국	151 

IV. 결론	154 
V. 참고자료	156 

<표 차례> 
표 1. 매매가격지수 상승률 추이	8 
표 2. 개정 전/후 부동산 규제정책 비교	62 
표 3. 2017 투자 전망이 높은 아태 지역 도시 순위	87 
표 4. 아태지역 2017년 도시별/자산형태별 구매/보유/매각 주도 현황 전망	87 
표 5. 아태지역 70개 주요도시 중 상승/하락폭이 큰 도시	121 
표 6. 중국 전국 100개 도시 및 10대 도시 주택가격변화	129 
표 7. 중국 부동산 매물 조사시 고려해야 할 사항들	131 
표 8. 베트남부동산 처분관련세제	144 
표 9. 베트남 외국인 주택 소유 개정 전후 비교 145 
표 10. 베트남 외국인 주택 소유 관련 비교표 146 

<그림 차례> 
그림 1. 1인가구의 주거비 지출 6 
그림 2. 지역별 주택매매가격 지수 추이	9 
그림 3. 규모별 아파트 매매가격 지수 추이	10 
그림 4. 지역별 월별 주택거래량	12 
그림 5. 지역별 부문별 인허가 실적 추이	14 
그림 6. 전국 주택유형별 인허가 추이	15 
그림 7. 전국 준공 실적 추이	16 
그림 8. 전국 주택유형별 준공 추이	16 
그림 9. 청약경쟁률 추이	18 
그림 10. 분양가 및 청약경쟁률 추이	18 
그림 11. 전국 준공 실적 추이	19 
그림 12. 지역별 입주물량 추이	20 
그림 13. 우리나라 서울과 전국의 주택매매 가격지수 변화	22 
그림 14. 우리나라 서울과 전국의 주택매매 가격지수 변화	23 
그림 15. 서울시 주택인허가 물량과 전국대비 비중	24 
그림 16. 서울시 아파트 분양물량과 전국대비 비중	24 
그림 17. 주택유형 및 경과연수에 따른 매매 거래 건수 분포 25 
그림 18. 한국과 일본의 경제 성장률 추이	27 
그림 19. 한국과 일본의 실질 국내총생산 성장률 추이	27 
그림 20. 한일 경제 규모, 경영성과 비교	29 
그림 21. 한국 일본 1인당 GDP 전망	33 
그림 22. 한중일 경제성장률 비교	34 
그림 23. 연도별 일본 부동산 자산 가격 추이	35 
그림 24. USD-JPY 환율 추이	36 
그림 25. 통일을 전후한 동서독 변화 비교	43 
그림 26. 독일의 여러 주택가격지수 추이	44 
그림 27. 구 동독지역 건축허가 건수	44 
그림 28. 남북 철도 연계도	45 
그림 29. 남북한 국토 실태 비교	46 
그림 30. 한반도의 낙관적 전망에 따른 국토개발 기조	47 
그림 31. 남북한 사회경제 주요 지표	51 
그림 32. 원리금균등상환방식	61 
그림 33. 청약가점제 자율화	64 
그림 34. 청약가점제 자율화 조정 대상지역	65 
그림 35. 내진설계 의무대상 개정	66 
그림 36. 직방 앱다운로드 추이	68 
그림 37. 한방 어플리케이션 스크린샷	70 
그림 38. 스마트집 홈페이지 스크린샷	72 
그림 39. 동대 매상지수와 상업동태통계의 시계열 비교	78 
그림 40. 산업용/물류 부동산 구매/보유/매각 추천 도시별	91 
그림 41. 주거용 부동산 구매/보유/매각 추천 도시별	95 
그림 42. 오피스용 부동산 구매/보유/매각 추천 도시별	98 
그림 43. 리테일 부동산 구매/보유/매각 추천 도시별	101 
그림 44. 호텔 부동산 구매/보유/매각 추천 도시별	104 
그림 45. 일본 주택가격 상승률 추이	107 
그림 46. 일본 도쿄권 분양주택 착공 변화	109 
그림 47. 일본 도쿄권 임대주택 착공 변화	110 
그림 48. 일본 도쿄권 인구 추이	111 
그림 49. 도쿄도 특별구 인구추이	112 
그림 50. 도쿄도 특별구 연령별 인구증감 변화	113 
그림 51. 도쿄 도심 3구 연령별 인구증감 변화	113 
그림 52. 일본 주택거래량 중 재고주택 거래비중	114 
그림 53. 향후 20년 중국 부동산시장 잠재구입자(25~35세) 증가율	124 
그림 54. 중국 전국 상품주택과 주택누적 거래면적과 매출액 125 
그림 55. 중국 전국 상품주택과 주택 월별 거래면적과 매출액 126 
그림 56. 중국 전국 부동산 신규착공면적 및 동기대비 증가율 128 
그림 57. 중국 전국 상품방과 주택 평균가격 및 전년 동기대비 증감률 129 
그림 58. 국내 기관투자가 해외부동산 투자규모추이	135 
그림 59. 주요 도시별 소득 대비 주택 가격	145 
그림 60. 개인 주택 부동산 가격지수	149